淘宝代运营,天猫代运营


天津餐饮代运营公司:正荣服务上市高开6.81% 欧爸爸次子“叛逆生长”

淘宝代运营

7月10日,正荣服务(06958.HK)正式在港交所上市。集合竞价报4.86港元,涨6.81%,总市值48.6亿港元,后继续上涨,截止发稿时间市盈率42.2倍。

昨日暗盘同样高开,收报5.14港元,较招股价4.55港元上涨12.97%。

公司此次全球发售2.5亿股,其中香港发售占10%,国际发售占90%,另有15%的超额配股权。按发行价计净筹10.75亿港元,公开发售获近102倍认购。

正荣服务1月2日递表7月10日上市,用时190天,速度仅次于弘阳服务。

与多数分拆上市的物业公司不同,正荣服务是欧宗荣“一手带大”的,基于正荣集团资产的物业管理服务,与地产并行。在正荣地产2018年上市后,2020年正荣服务独立登陆资本市场。

正荣服务招股的同期,思摩尔、欧康维视、永泰生物等热门股都将入市,一定程度上会分流打新资金。不过正荣服务暗盘交易活跃,开盘首日高开6.81%,表现出竞争力。

物业新股招股期,市面上出现最多的质疑点是增速、盈利、母公司依赖度,这也是物业股博取资本市场资金的竞争点。

针对这三项,正荣服务能力如何,能否长期吸引资本目光?风财讯“物业资本新秀观察”深入分析。

母公司“弱依赖”

2017年对于正荣集团来说,挺不一样。

正荣将集团资产整理腾挪,分离地产、物业、商业,同步发展金融。

那一年,正荣资本先后入股渤海证券、厦门银行等构建金控平台(此次正荣服务的IPO,正荣金融也作为联席全球协调人亮相);正荣商业首次进入“中国房企商业物业TOP100”;正荣服务则开始发展第三方物业、非住宅物业的管理服务。

招股书数据显示,2017年正荣服务从第三方物业,获取了近1.5亿收益,到2019年这一指标增加到了4.43亿。

随之,正荣服务来自正荣集团项目的收益占比,有所缩减。

2017年-2019年来自正荣项目服务的收益9150万、1.28亿元、1.70亿元,占总收益的33.5%、28.2%、23.7%。尤其在管面积,至2019年正荣系占比已经不足一半(为47.6%)。

天津餐饮代运营公司:正荣服务上市高开6.81% 欧爸爸次子“叛逆生长”

在母公司贡献率降低的情况下,2017-2019年正荣服务总收入为2.7亿、4.56亿、7.16亿,保持57%以上的同比增幅,远高于16%的行业平均增速,表现出较强的独立发展能力。

在正荣服务的业务板块中,基础物管服务收入占总收益47.8%、非业主增值服务占比36.6%、社区增值服务占比15.6%,结构较为均衡。

尤其是来自开发项目前期规划及设计咨询服务的收入,占比仅次传统物管费,但年复合增长率已反超(二者分别为33%和32%)。

正荣服务目前在管的2300万平项目,其中住宅占64%,比例偏高;另外非住宅占比36%,包含政府公建、写字楼、工业园区和学校,管理物业类型相较丰富。

整体而言,正荣服务的母公司依赖度在行业内属低位,仅次并购了中民物业60%股权的雅生活服务,在相似量级的物企中母公司项目占比也低于时代邻里、金融街物业等。

“破釜沉舟”调净利

不过因为2017年开始,正荣服务发展第三方物业,用降价换多元化,使得收取的平均物业管理费下降,前两年毛利率都在30%以下,净利润率也分布在7.4%和8.7%,不超10个百分点。

直到2019年,结转了过往两年的一二线城市黄金地段的若干写字楼的在管面积和收益,毛利率快速拉升至34.1%,2019年净利润率15.2%。

更明显的是2018-2019年的净利润,从3950万元增加到1.092亿元,同比增幅176%。

不过,2019年的物业公司净利率差距十分大,例如兴业物联净利率达到25.54%,天猫代运营,荣万家则为8.79%,平均净利率在16%左右。

正荣服务的净利率紧贴平均线,有待提高。

天津餐饮代运营公司:正荣服务上市高开6.81% 欧爸爸次子“叛逆生长”

公司曾解释称,2019年托管了很多三四线城市的新物业类型(如工业园区),平均物管费同比有减少,颇有“破釜沉舟”忍住阵痛转型的感觉。

毕竟非住宅类物业管理,未来盈利空间更大。

天津餐饮代运营公司:正荣服务上市高开6.81% 欧爸爸次子“叛逆生长”

以商业办公产业物业服务为主的星盛商管、兴业物联2019年净利率都在25%以上,卓越商企服务、宋都服务等商业占比较多的物业公司净利率也贴近18%。

而荣万家之所以净利率不足9%,是因为纯住宅占比接近69%,商业和办公物业管理收入仅在8.4%和6.63%。

如果能在规模和收益保持增长的同时,成功调整业务结构,正荣服务的未来净利和毛利,能够进一步提升。正荣“三驾马车”的发展对此有所带动,不过这也并非易事。

欧爸爸的上市“第二子”

从急速增速到分化,这是行业发展规律,物业也不例外。

根据中指院数据,2018年物业百强的市场份额已经达到39%,而十强在2015-2018年,又快速拉开了和百强的份额差距。


2018年以后上市物业公司“集中爆发”,这个差距虽然一定程度有压缩,但十强的规模绝对值仍在快速增加。

这意味着,IPO浪潮只能热一段时间,新股期过后,必然回归企业能力竞争。本质上,物业仍是一个加速分化、集中度渐高的行业。